Zählen Terrasse und Balkon zum Wohnraum? Für Vermieter und Mieter stellt sich immer wieder die Frage, ob Balkon und Terrasse bei der Berechnung der Wohnfläche mit berücksichtigt werden müssen oder nicht. Das ist nicht ganz unwichtig, denn die Anzahl der Quadratmeter hat schließlich Auswirkungen auf die Höhe der Miete und damit auf den zu bezahlenden Betrag.
Ein wichtiger Anhaltspunkt, um diese Frage zu klären, kann die Wohnflächenverordnung sein. Terrasse und Balkon zählen grundsätzlich zur Wohnfläche mit dazu. Da die Mieter aber in den meisten Fällen außenliegende Teile der Wohnung nur sehr eingeschränkt nutzen können, werden diese bei der Berechnung der Quadratmeter nur anteilig berücksichtigt.
Wie genau eine Terrasse oder ein Balkon in die Berechnung der Wohnfläche mit einfließt, hängt auch sehr davon ab, von wann der Mietvertrag ist. Denn für Mietverhältnisse, welche ab dem 01. Januar 2004 geschlossen worden sind, gilt die Wohnflächenverordnung. Für alle Verträge, welche davor geschlossen wurden, gilt diese nicht.
Auszug Wohnflächenverordnung
§ 2 Zur Wohnfläche gehörende Grundflächen
(1) Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Die Wohnfläche eines Wohnheims umfasst die Grundflächen der Räume, die zur alleinigen und gemeinschaftlichen Nutzung durch die Bewohner bestimmt sind.
(2) Zur Wohnfläche gehören auch die Grundflächen von
1. Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sowie
2. Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen,
wenn sie ausschließlich zu der Wohnung oder dem Wohnheim gehören.
(3) Zur Wohnfläche gehören nicht die Grundflächen folgender Räume:
1. Zubehörräume, insbesondere:
a) Kellerräume,
b) Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung,
c) Waschküchen,
d) Bodenräume,
e) Trockenräume,
f) Heizungsräume und
g) Garagen,
2. Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen, sowie
3. Geschäftsräume.
§ 4 Anrechnung der Grundflächen
Die Grundflächen
1. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern sind vollständig,
2. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern sind zur Hälfte,
3. von unbeheizbaren Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sind zur Hälfte,
4. von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte
anzurechnen.
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Der Unterschied zwischen Wohnfläche und Nutzfläche ist für viele Eigentümer, Käufer und Mieter von großer Bedeutung, da diese Flächenarten unterschiedliche Zwecke und rechtliche Grundlagen haben. Die Unterscheidung ist besonders wichtig für Immobilienbewertungen, Mietpreisberechnungen und Bauplanungen. Hier eine Erklärung und einige Beispiele, die den Unterschied verdeutlichen.
1. Wohnfläche
Die Wohnfläche umfasst die Flächen innerhalb einer Wohnung oder eines Hauses, die zum dauerhaften Wohnen genutzt werden. Sie wird meist gemäß der Wohnflächenverordnung (WoFlV) berechnet, die festlegt, welche Räume als Wohnfläche gelten und wie sie in die Berechnung einfließen. Zur Wohnfläche gehören:
- Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Küche und Badezimmer: Diese Räume zählen immer zur Wohnfläche, da sie den Hauptnutzungsbereichen des Wohnens dienen.
- Flure innerhalb der Wohnung: Flure werden ebenfalls zur Wohnfläche gezählt, da sie das Wohnumfeld ergänzen und notwendig für die Erreichbarkeit der Räume sind.
- Wintergärten und Balkone: Sie zählen unter bestimmten Bedingungen teilweise zur Wohnfläche. Bei beheizten Wintergärten wird die Fläche voll angerechnet, während Balkone meist nur mit 25–50 % ihrer Fläche berücksichtigt werden.
Beispiel für Wohnfläche:
Ein 90 m² großes Apartment hat folgende Räume:
- Wohnzimmer (20 m²)
- Schlafzimmer (15 m²)
- Küche (10 m²)
- Badezimmer (8 m²)
- Balkon (10 m²), der mit 50 % angerechnet wird (also 5 m²)
- Flur (7 m²)
Hier ergibt sich eine Wohnfläche von 65 m² + 5 m² (Balkon) = 70 m² Wohnfläche.
2. Nutzfläche
Die Nutzfläche umfasst alle Flächen, die nicht zur reinen Wohnfläche zählen, aber trotzdem innerhalb des Gebäudes genutzt werden können. Die Nutzfläche ist weiter gefasst und schließt beispielsweise Abstellräume, Keller, Waschküchen und Garagen mit ein. Sie wird meist nach der DIN 277 berechnet und gliedert sich in unterschiedliche Arten:
- Lagerräume und Abstellräume: Dazu zählen Keller, Speicher und Abstellkammern, die nicht zum eigentlichen Wohnbereich gehören, aber für das Verstauen von Gegenständen genutzt werden.
- Garagen und technische Räume: Eine Garage oder ein Heizungsraum wird zur Nutzfläche gezählt, da sie zwar funktional wichtig sind, aber nicht zum Wohnbereich gehören.
- Wirtschaftsräume: Dazu zählen zum Beispiel Waschküchen oder Hobbyräume, die nicht primär zum Wohnen genutzt werden, aber trotzdem zum Gebäude gehören.
Beispiel für Nutzfläche:
Ein Haus hat 150 m² Wohnfläche, aber zusätzlich folgende Räume:
- Keller (20 m²)
- Garage (18 m²)
- Abstellraum im Dachboden (15 m²)
- Heizungsraum (10 m²)
Zusammen ergibt sich eine Nutzfläche von 63 m² Nutzfläche. Die Gesamtfläche des Hauses, inklusive Wohn- und Nutzfläche, beträgt also 213 m².
Zusammenfassung: Unterschied zwischen Wohnfläche und Nutzfläche
| Fläche | Definition | Beispiele |
|---|---|---|
| Wohnfläche | Flächen, die zum dauerhaften Aufenthalt geeignet und vorgesehen sind. | Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Badezimmer, etc. |
| Nutzfläche | Flächen, die der zusätzlichen Nutzung dienen, aber nicht primär zum Wohnen genutzt werden. | Keller, Garage, Heizungsraum, Abstellraum, etc. |
Die Wohnfläche bezieht sich ausschließlich auf Räume, die aktiv zum Wohnen genutzt werden, während die Nutzfläche alle weiteren funktionalen Flächen eines Gebäudes umfasst. Dieser Unterschied ist wichtig, da die Wohnfläche in der Regel für Mietpreisberechnungen und Verkaufsverhandlungen ausschlaggebend ist, während die Nutzfläche zusätzliche Nutzungsmöglichkeiten und praktischen Mehrwert beschreibt.