EU Gesetz zur Sanierungspflicht

Ratgeber zur Sanierungspflicht: Was Eigentümer und Käufer wissen müssen

Die Sanierungspflicht ist ein Thema, das viele Immobilieneigentümer und Käufer von Immobilien betrifft, insbesondere bei älteren Gebäuden oder denkmalgeschützten Objekten. Aber was genau bedeutet Sanierungspflicht, welche gesetzlichen Regelungen gibt es, und worauf müssen Eigentümer achten? In diesem Ratgeber werfen wir einen genauen Blick auf die Sanierungspflicht und bieten einen umfassenden Überblick über alle relevanten Informationen, damit Sie als Immobilieneigentümer oder Käufer gut informiert sind.

1. Was bedeutet Sanierungspflicht?

Sanierungspflicht bedeutet, dass der Eigentümer einer Immobilie gesetzlich dazu verpflichtet ist, bestimmte bauliche Maßnahmen zur Instandhaltung oder Erneuerung durchzuführen. Dies kann verschiedene Ursachen haben, etwa den Schutz der Gesundheit, die Vermeidung von Schäden an Nachbargebäuden oder die Erfüllung von Umwelt- und Klimaschutzauflagen.

Die Sanierungspflicht kann sich auf verschiedene Bereiche beziehen, beispielsweise:

• Bauliche Sicherheit: Das betrifft vor allem statische Mängel oder Schäden am Dach, an der Fassade oder an tragenden Bauteilen, die die Sicherheit der Bewohner oder Passanten gefährden könnten.
• Brandschutz: Gebäude müssen in der Regel den aktuellen Brandschutzvorschriften entsprechen. Dazu gehören Maßnahmen wie die Installation von Rauchmeldern, feuerbeständige Türen oder Brandschutzwände.
• Denkmalgeschützte Gebäude: Eigentümer von denkmalgeschützten Immobilien sind in vielen Fällen verpflichtet, die historische Substanz des Gebäudes zu erhalten und bestimmte Sanierungen gemäß den Anforderungen des Denkmalschutzes durchzuführen.
• Energetische Sanierung: Hierbei geht es um Maßnahmen, die den Energieverbrauch einer Immobilie senken, z. B. durch die Dämmung der Fassade oder die Erneuerung der Heizungsanlage. Diese Maßnahmen sind vor allem im Zusammenhang mit dem Klimaschutzgesetz relevant.

2. Wann tritt eine Sanierungspflicht in Kraft?

Die Sanierungspflicht tritt unter bestimmten Bedingungen in Kraft, die von verschiedenen Faktoren abhängen. Grundsätzlich kann die Pflicht zur Sanierung aus den folgenden Gründen entstehen:

2.1. Gesetzliche Regelungen

In Deutschland gibt es verschiedene gesetzliche Vorgaben, die Immobilieneigentümer dazu verpflichten, ihr Eigentum instand zu halten oder zu sanieren. Die wichtigsten gesetzlichen Grundlagen sind:

• Bauordnungsrecht der Länder: Jedes Bundesland in Deutschland hat eigene Bauordnungen, in denen die baulichen Anforderungen für Gebäude festgelegt sind. Diese können auch Vorschriften zu Sanierungsmaßnahmen enthalten, etwa zum Brandschutz, zur Gebäudesicherheit oder zu energetischen Anforderungen.
• Energieeinsparverordnung (EnEV): Die EnEV, die mittlerweile durch das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ersetzt wurde, verpflichtet Eigentümer dazu, Maßnahmen zur energetischen Sanierung zu ergreifen. Dies betrifft insbesondere den Austausch alter Heizkessel, die Dämmung von Außenwänden, Dächern und obersten Geschossdecken sowie die Erneuerung von Fenstern.
• Denkmalschutzgesetz: Für denkmalgeschützte Gebäude gelten besondere Vorschriften, die den Erhalt des historischen Erscheinungsbildes sicherstellen sollen. Eigentümer solcher Immobilien sind verpflichtet, diese regelmäßig zu sanieren und den Denkmalschutzauflagen zu entsprechen.

2.2. Auflagen von Behörden

Sanierungspflichten können auch durch behördliche Auflagen entstehen. Dies geschieht vor allem dann, wenn bauliche Mängel oder Gefahren festgestellt werden, die die Sicherheit oder Gesundheit der Bewohner oder Nachbarn gefährden. In solchen Fällen kann die Bauaufsichtsbehörde oder das Gesundheitsamt den Eigentümer dazu auffordern, die erforderlichen Maßnahmen innerhalb einer bestimmten Frist durchzuführen.

2.3. Kauf einer sanierungsbedürftigen Immobilie

Wer eine sanierungsbedürftige Immobilie kauft, übernimmt oft automatisch die Sanierungspflicht. Vor allem bei denkmalgeschützten oder stark renovierungsbedürftigen Gebäuden sollte der Käufer im Vorfeld prüfen, welche Pflichten auf ihn zukommen und welche Sanierungsmaßnahmen notwendig sind. Oftmals sind diese bereits im Kaufvertrag festgelegt oder werden vom Verkäufer offengelegt.

3. Welche Sanierungsmaßnahmen sind verpflichtend?

Die genaue Art der Sanierungsmaßnahmen, die verpflichtend sind, hängt von verschiedenen Faktoren ab – etwa vom Zustand der Immobilie, den gesetzlichen Anforderungen oder behördlichen Auflagen. Im Folgenden sind einige typische Maßnahmen aufgeführt, die im Rahmen der Sanierungspflicht häufig durchgeführt werden müssen:

3.1. Energetische Sanierung

Die energetische Sanierung ist besonders wichtig im Rahmen des Klimaschutzes und der Reduzierung von CO2-Emissionen. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) regelt, welche Maßnahmen Immobilieneigentümer ergreifen müssen, um den Energieverbrauch zu senken. Typische Maßnahmen sind:

• Dämmung der Fassade: Hierbei wird die Außenwand des Gebäudes isoliert, um den Wärmeverlust zu minimieren.
• Dämmung des Daches und der obersten Geschossdecke: Da ein großer Teil der Wärme über das Dach verloren gehen kann, ist eine ausreichende Dämmung hier besonders wichtig.
• Erneuerung der Heizungsanlage: Veraltete Heizkessel, die ineffizient arbeiten, müssen oft ersetzt werden. Modernere, energieeffiziente Heizsysteme wie Wärmepumpen oder Brennwertkessel sind in vielen Fällen die bessere Wahl.
• Austausch alter Fenster: Doppelt verglaste oder energiesparende Fenster tragen ebenfalls dazu bei, den Wärmeverlust zu reduzieren.

3.2. Brandschutzmaßnahmen

Für den Brandschutz gibt es klare gesetzliche Vorgaben, die ebenfalls eine Sanierungspflicht auslösen können. Dies betrifft insbesondere:

• Installation von Rauchmeldern: In den meisten Bundesländern besteht eine Rauchmelderpflicht. Diese müssen in bestimmten Räumen (Schlafzimmer, Flure, etc.) installiert und regelmäßig gewartet werden.
• Feuerbeständige Türen und Wände: In Mehrfamilienhäusern oder gewerblichen Gebäuden kann es erforderlich sein, Brandschutztüren oder -wände zu installieren, um im Brandfall eine Ausbreitung des Feuers zu verhindern.

3.3. Sanierung bei denkmalgeschützten Gebäuden

Wer ein denkmalgeschütztes Gebäude besitzt, ist gesetzlich verpflichtet, die historische Substanz zu erhalten. Dies betrifft sowohl die Fassade als auch die Innenräume. Typische Sanierungsmaßnahmen sind:

• Erhalt und Restaurierung der Fassade: Oft müssen denkmalgeschützte Gebäude in ihrer ursprünglichen Form erhalten bleiben. Dies bedeutet, dass etwa alte Fensterrahmen restauriert, historische Fassadenfarben verwendet oder Dachziegel ausgetauscht werden müssen.
• Innenausbau: Auch der Innenausbau muss in vielen Fällen den Anforderungen des Denkmalschutzes entsprechen. Das betrifft beispielsweise Holzbalkendecken, historische Böden oder Wandmalereien.

4. Kosten der Sanierung – Wer trägt die Last?

Die Kosten für Sanierungsmaßnahmen können je nach Umfang und Art der Arbeiten stark variieren. Die Frage, wer für die Kosten verantwortlich ist, hängt von der Situation ab:

4.1. Eigentümer trägt die Kosten

Grundsätzlich ist der Immobilieneigentümer verantwortlich für die Kosten der Sanierung. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Sanierungspflicht durch gesetzliche Regelungen oder behördliche Auflagen ausgelöst wird. Der Eigentümer muss die notwendigen Maßnahmen selbst finanzieren, es sei denn, er kann öffentliche Fördermittel in Anspruch nehmen.

4.2. Förderung und Zuschüsse

Es gibt verschiedene Förderprogramme, die Immobilieneigentümern helfen, die Kosten für Sanierungsmaßnahmen zu reduzieren. Dazu gehören:

• KfW-Förderung: Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet zinsgünstige Kredite und Zuschüsse für energetische Sanierungen an. Das umfasst Maßnahmen wie die Dämmung, den Austausch der Heizung oder den Einbau neuer Fenster.
• Förderung von denkmalgeschützten Gebäuden: Für denkmalgeschützte Gebäude gibt es spezielle Förderprogramme, die den Erhalt und die Sanierung historischer Substanz unterstützen. Diese Zuschüsse werden in der Regel von den Denkmalbehörden oder Stiftungen bereitgestellt.
• Regionale Förderprogramme: Einige Bundesländer und Kommunen bieten zusätzlich regionale Förderungen an, insbesondere für Maßnahmen, die zur Modernisierung oder zum Erhalt von Wohnraum beitragen.

5. Die Sanierungspflicht als Chance sehen

Auch wenn die Sanierungspflicht auf den ersten Blick wie eine Belastung erscheinen mag, bietet sie oft eine große Chance, den Wert einer Immobilie zu steigern und den Wohnkomfort zu verbessern. Eigentümer und Käufer sollten sich daher frühzeitig über ihre Pflichten informieren und die notwendigen Maßnahmen rechtzeitig planen.

Michael Ruland, erfahrener Immobilienmakler und Spezialist für Sanierungen, betont: „Sanierungsmaßnahmen sind nicht nur eine rechtliche Verpflichtung, sondern oft auch eine lohnende Investition in die Zukunft einer Immobilie. Wir unterstützen unsere Kunden dabei, die richtigen Entscheidungen zu treffen und Fördermöglichkeiten optimal zu nutzen.“

Wenn Sie als Eigentümer oder Käufer Fragen zur Sanierungspflicht haben, stehen Ihnen Fachleute wie Michael Ruland und sein Team zur Seite, um Sie durch den gesamten Prozess zu begleiten – von der Planung bis zur Umsetzung.