Die Maklerprovision ist ein wesentlicher Bestandteil des Immobilienmarktes in Deutschland. Für Käufer und Verkäufer von Einfamilienhäusern und Wohnungen ist es wichtig, die rechtlichen Rahmenbedingungen und die damit verbundenen finanziellen Verpflichtungen zu verstehen. In diesem Artikel wird die Maklerprovision unter Berücksichtigung der einschlägigen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) erläutert, insbesondere der §§ 656c und 652.
Die rechtliche Grundlage: § 656c BGB
§ 656c des BGB regelt die Provision bei Tätigkeiten des Maklers für beide Parteien eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus. Diese Regelung zielt darauf ab, eine faire Verteilung der Maklerkosten zwischen Käufer und Verkäufer sicherzustellen.
Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien
Gemäß § 656c Abs. 1 BGB darf sich ein Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags nur dann einen Maklerlohn versprechen lassen, wenn sich beide Parteien zur Zahlung in gleicher Höhe verpflichten. Dies bedeutet, dass die Maklerprovision gleichmäßig zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden muss. Diese Regelung soll sicherstellen, dass keine Partei unverhältnismäßig belastet wird.
Eine Besonderheit dieser Vorschrift ist, dass der Makler, wenn er mit einer Partei des Kaufvertrags eine unentgeltliche Tätigkeit vereinbart, auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn verlangen darf. Dies gilt auch, wenn eine der Parteien dem Makler seinen Lohn erlässt; dieser Erlass wirkt zugunsten der jeweils anderen Vertragspartei. Eine Abweichung von dieser Bestimmung durch vertragliche Vereinbarung ist unzulässig.
Entstehung des Lohnanspruchs: § 652 BGB
§ 652 des BGB regelt die grundlegenden Bedingungen für die Entstehung des Maklerlohns. Ein Lohnanspruch des Immobilienmaklers entsteht nur, wenn der vermittelte Vertrag infolge der Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit des Maklers zustande kommt.
Voraussetzungen für den Lohnanspruch
Nach § 652 Abs. 1 BGB ist derjenige, der für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Maklerlohn verspricht, nur dann zur Zahlung verpflichtet, wenn der Vertrag tatsächlich zustande kommt. Sollte der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen werden, kann der Makler seinen Lohn erst dann verlangen, wenn die Bedingung eintritt.
Diese Bestimmung schützt die Interessen des Auftraggebers, indem sichergestellt wird, dass die Maklerprovision nur bei Erfolg der Maklertätigkeit anfällt. Sollte beispielsweise ein Kaufvertrag aufgrund bestimmter Bedingungen nicht zustande kommen, entfällt auch der Anspruch auf die Maklerprovision.
Aufwendungsersatz
§ 652 Abs. 2 BGB sieht vor, dass Aufwendungen des Immobilienmaklers nur dann ersetzt werden, wenn dies ausdrücklich vereinbart wurde. Dies gilt auch dann, wenn letztlich kein Vertrag zustande kommt. Diese Regelung erfordert eine klare vertragliche Vereinbarung zwischen dem Makler und seinem Auftraggeber hinsichtlich der Erstattung von Aufwendungen, wie zum Beispiel Werbekosten oder Reisekosten.
Praxis der Maklerprovision in Deutschland
In der Praxis variiert die Höhe der Maklerprovision je nach Bundesland und Marktbedingungen. In den meisten Fällen beträgt die Maklerprovision zwischen 3 und 7 % des Kaufpreises, wobei diese entweder vom Käufer, vom Verkäufer oder von beiden Parteien gemeinsam getragen wird.
Seit dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Neuregelung der Maklerprovision im Dezember 2020 gilt in Deutschland die Regelung, dass bei der Vermittlung von Einfamilienhäusern und Wohnungen die Maklerkosten in der Regel zu gleichen Teilen von Käufer und Verkäufer getragen werden müssen, sofern der Makler für beide Parteien tätig ist. Diese Regelung ist eine direkte Umsetzung der in § 656c BGB festgelegten Grundsätze.
Vorteile der gesetzlichen Regelungen
Die gesetzlichen Regelungen zur Maklerprovision, insbesondere die §§ 656c und 652 BGB, bieten mehrere Vorteile:
Transparenz und Fairness: Die Aufteilung der Maklerprovision zu gleichen Teilen zwischen Käufer und Verkäufer sorgt für Transparenz und Fairness im Immobiliengeschäft. Beide Parteien tragen die Kosten gleichmäßig, was die Verhandlungspositionen ausgleicht.
Schutz vor unverhältnismäßigen Kosten: Die Regelungen verhindern, dass eine Partei die gesamte Maklerprovision allein tragen muss, was insbesondere bei hohen Kaufpreisen eine erhebliche finanzielle Belastung darstellen könnte.
Erfolgsgarantie: Der Lohnanspruch des Maklers entsteht nur bei erfolgreicher Vermittlung. Dies motiviert den Makler, effizient und zielgerichtet zu arbeiten, um den Vertrag zum Abschluss zu bringen.
Klare Vereinbarungen: Durch die Notwendigkeit klarer Vereinbarungen über die Erstattung von Aufwendungen wird sichergestellt, dass beide Parteien von Anfang an über mögliche zusätzliche Kosten informiert sind.
Fazit
Die Maklerprovision bei Einfamilienhäusern und Wohnungen in Deutschland ist durch die Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches klar geregelt. Die §§ 656c und 652 BGB schaffen einen rechtlichen Rahmen, der sowohl die Interessen der Makler als auch die der Auftraggeber schützt. Durch die faire Aufteilung der Provision und die Bedingungen für den Lohnanspruch wird ein transparenter und gerechter Immobilienmarkt gefördert. Käufer und Verkäufer sollten sich dieser Regelungen bewusst sein, um fundierte Entscheidungen bei der Beauftragung eines Immobilienmaklers treffen zu können.